Google為何投資房地產(chǎn)眾籌？

　　肖楠：原美國(guó)第二大房地產(chǎn)眾籌公司 Realty Mogul 產(chǎn)品總監(jiān)，目前在美國(guó)最大房地產(chǎn)在線(xiàn)拍賣(mài)平臺(tái)之一 Auction.com 負(fù)責(zé)產(chǎn)品管理，該平臺(tái)后端對(duì)接美國(guó)各大房地產(chǎn)眾籌網(wǎng)站，對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)信用評(píng)估等。

房地產(chǎn)眾籌行業(yè)在美國(guó)非常新

　　兩年前該領(lǐng)域網(wǎng)站屈指可數(shù)，但現(xiàn)在至少有七八十家，具體又分為 3 類(lèi)。一類(lèi)是真正的房產(chǎn)眾籌網(wǎng)站，它們會(huì)找到好項(xiàng)目源，把錢(qián)籌上來(lái)，然后投進(jìn)去。這類(lèi)數(shù)量最多，代表公司：Fundrise、Realty Mogul、AssetAvenue 等。

　　第二類(lèi)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，通常他們會(huì)自建一個(gè)眾籌網(wǎng)站，上面只有自己的幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這類(lèi)代表包括：Prodigy Network；第三類(lèi)也就是傳統(tǒng)古老的私人放貸者，這幫人都有很強(qiáng)當(dāng)?shù)貏?shì)力關(guān)系網(wǎng)，從前只是對(duì)某個(gè)區(qū)域放貸，但圈外人大多不知道。而現(xiàn)在當(dāng)房產(chǎn)眾籌熱起來(lái)，他們也走到陽(yáng)光下，自己建網(wǎng)站與之抗衡。第三類(lèi)發(fā)展到現(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)和第一類(lèi)很像。據(jù)我所知，Realtyshares 有這方面背景。

　　我原來(lái)所在的 Realty Mogul 應(yīng)該屬于第一種，在這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，Realty Mogul 排名第二，第一是 Fundrise。但其實(shí)整個(gè)美國(guó)房地產(chǎn)眾籌網(wǎng)站影響力排名，也差不多是這樣。

三個(gè)風(fēng)控模型

　　美國(guó)房地產(chǎn)眾籌風(fēng)控模型其實(shí)早在私人放貸時(shí)期就有，只是現(xiàn)在更流程化、更數(shù)據(jù)化。美國(guó)房地產(chǎn)眾籌風(fēng)控模型一般有三個(gè)支柱：需要籌款人的信用、這個(gè)房產(chǎn)地理位置，以及這個(gè)房產(chǎn)本身歷史。

　　對(duì)第一個(gè)支柱，我們一般會(huì)分析籌款人 Credit thickness 信用歷史、FICO Score 信用分?jǐn)?shù)、Recent Activities 近期信用記錄、Utilities and billpay history、Derogatory Records、Income to debt ratio 等。

　　強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：一般銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)有 Derogatory Records（包括破產(chǎn)紀(jì)錄、欠稅紀(jì)錄、法庭裁定欠款等）是不放貸的，但經(jīng)過(guò) 2008-2010 年次貸危機(jī)，有很多有資質(zhì)的籌款人也破產(chǎn)。所以，我們也考慮對(duì)有破產(chǎn)紀(jì)錄的人放貸，但會(huì)嚴(yán)格審查這個(gè)破產(chǎn)紀(jì)錄形成原因。

　　對(duì)第二個(gè)支柱：房子地理位置，這個(gè)包含眾多因素，包括該地區(qū)人口密度、就業(yè)率、Walk Score、Crime Rate、在當(dāng)?shù)赜卸嗌偻土?、消化量等等。比如，近?lái)油價(jià)低迷，某些石油企業(yè)在 Texas 一線(xiàn)城市裁員，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率下降，這些因素都要考慮。這里面，很多數(shù)據(jù)都從美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 Census 數(shù)據(jù)庫(kù)可以抓到，它們都公開(kāi)。而其它數(shù)據(jù)，則需要買(mǎi)。

　　對(duì)第三個(gè)支柱該房地產(chǎn)歷史。首先說(shuō)下，房產(chǎn)眾籌除了對(duì)民用地產(chǎn)眾籌外，也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)眾籌。而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，查該地產(chǎn)歷史就很重要。

　　商業(yè)地產(chǎn)包括很多種，比如公寓 Multi-Family Housing。在美國(guó)，超過(guò)四戶(hù)以上住宅公寓，算作商業(yè)地產(chǎn)。再比如：酒店 Hotel、辦公樓 Office Building、商場(chǎng) Strip mall 和 Plaza、醫(yī)療地產(chǎn) Medical Building、學(xué)生公寓 Student Housing、老年人公寓 Senior Housing 等等。

　　以辦公樓 Office Building 為例。如果籌款人要買(mǎi)一個(gè)辦公樓，他會(huì)稱(chēng)：籌來(lái)的錢(qián)一部分（一般在幾個(gè) Million 左右）用在辦公樓翻修。我們對(duì)他做風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，就對(duì)該辦公樓皮膚和骨骼（Bones and Skin）的歷史維修記錄做審查。

　　我們主要看：過(guò)去每個(gè)翻修款項(xiàng)都花了多少錢(qián)？每項(xiàng)和籌款人聲稱(chēng)的將要花的錢(qián)做比較，是否 Make Sense？因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)分很多種，每種都會(huì)有自己數(shù)據(jù)分析模式和模型。

三個(gè)模型各自所影響風(fēng)控比

　　當(dāng)你做一個(gè)眾籌平臺(tái)做到一定規(guī)模，每天會(huì)收到成百上千籌款申請(qǐng)。有模型的最大好處是：可以用機(jī)器直接過(guò)濾掉不符合標(biāo)準(zhǔn)的籌款項(xiàng)目，哪怕是錯(cuò)過(guò)一些潛在好眾籌項(xiàng)目，這樣做也是值得的。

　　一般來(lái)講，低于 100 萬(wàn)美元以下申請(qǐng)，對(duì)籌款人個(gè)人信用審查模型也就是第一類(lèi)模型比較重要；而對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)該地產(chǎn)本身地點(diǎn)及該地產(chǎn)歷史風(fēng)險(xiǎn)分析模型就比較重要。

　　這里最難的地方在于：當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)起來(lái)，全美國(guó)各地都開(kāi)始有借款人時(shí)，我該怎么對(duì)一個(gè)不熟悉區(qū)域進(jìn)行風(fēng)控？在美國(guó)，大家都是從一個(gè)區(qū)域慢慢拓展，比如 Fundrise 在紐約和東海岸，這些是它本就較熟悉的本地市場(chǎng)；而其他很多家，都在加州和西海岸較熟悉市場(chǎng)慢慢拓展。但對(duì)不熟悉區(qū)域，也有一些風(fēng)險(xiǎn)控制手段。

　　比如眾籌平臺(tái)籌上來(lái)的錢(qián)，不是一下子就投出去。如果籌款人聲稱(chēng)要翻修房屋，為防止他卷錢(qián)跑路，一般眾籌平臺(tái)會(huì)只給出其中 1/3，等第一階段翻修結(jié)果拍照驗(yàn)收合格后，它才會(huì)給出下一個(gè) 1/3 款項(xiàng)。這也是美國(guó)房地產(chǎn)眾籌行規(guī)，也算是美國(guó)房地產(chǎn)眾籌比起其它消費(fèi)信貸類(lèi) p2p 眾籌不同的一點(diǎn)，其實(shí)我很想知道中國(guó) p2p 眾籌平臺(tái)是否也有分期放款的做法。

房產(chǎn)眾籌法律變量

　　大家應(yīng)該都聽(tīng)說(shuō)美國(guó) SEC 開(kāi)放了對(duì) Non-Accredited Investor 進(jìn)行股權(quán)籌款的限制。我個(gè)人看法，可能有些悲觀。

　　我在美國(guó)這十幾年，看到聽(tīng)過(guò)身邊一些房產(chǎn)股權(quán)眾籌失敗案例。因?yàn)橛蟹上拗疲话闶菐资畟€(gè)投資人傾家蕩產(chǎn)?，F(xiàn)在限制沒(méi)了，估計(jì)會(huì)有很多高風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)眾籌房地產(chǎn)項(xiàng)目面向大眾。

　　不過(guò)拋開(kāi)法律變量，我看到的美國(guó)房產(chǎn)眾籌產(chǎn)業(yè)變化應(yīng)該分為三個(gè)階段：

　　第一階段：美國(guó)人投資美國(guó)人發(fā)起的地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目；

　　第二階段：外國(guó)人把錢(qián)投到美國(guó)人的地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目；

　　第三階段：外國(guó)人把錢(qián)投到外國(guó)人在美國(guó)的地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。

　　現(xiàn)在基本處于：第一階段方興未艾、第二階段悄然興起。其實(shí)，第二階段會(huì)很好玩。一個(gè)眾籌項(xiàng)目會(huì)翻譯成中文、日文等不同語(yǔ)言，世界各地人都可以投。而且，美國(guó)法律法規(guī)本就允許且歡迎外國(guó)人投。只是現(xiàn)在美國(guó)眾籌平臺(tái)都比較謹(jǐn)慎，給自己限定了規(guī)矩而已。

　　第三階段，一個(gè)中國(guó)人在美國(guó)開(kāi)個(gè) LLC，找個(gè)美國(guó)有本地經(jīng)驗(yàn)的人做背書(shū)，就可以在美國(guó)眾籌拿地了。換句話(huà)說(shuō)，就是用美國(guó)人的錢(qián)拿下美國(guó)地產(chǎn)。

谷歌為何投資 Auction.com？

　　其實(shí)做房產(chǎn)眾籌這段時(shí)間，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)模式最難的地方不在資金源，而在于怎么拿到好 Deal 源。這是影響我今年加盟 Auction.com 的原因。

　　Auction.com 是美國(guó)最大銀行“法拍”房地產(chǎn)在線(xiàn)拍賣(mài)平臺(tái)，它和美國(guó)四大銀行都有很強(qiáng)關(guān)系。銀行收回“法拍”房地產(chǎn)，都通過(guò)它重新流回市場(chǎng)。目前，像 Zillow、Redfin 列出的 Trustee sales，很多其實(shí)是從 Auction.com 抓來(lái)的房源，因?yàn)椤胺ㄅ摹狈抠|(zhì)量可能有損傷，一般比市場(chǎng)價(jià)低，翻修升值空間也大，也正是眾多房屋翻修者尋找房源的樂(lè)土。

　　所以，很多地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者或房屋翻修者流程就是：在 Auction.com 看到有潛在升值空間的房源，然后，四處貸款或找股權(quán)投資，爭(zhēng)取拍賣(mài)時(shí)競(jìng)拍下房源。Auction.com 由此天然形成眾多房產(chǎn)眾籌平臺(tái)的上游項(xiàng)目源。

　　谷歌去年 3 月投資了它：Google Venture 有個(gè)投中晚期基金，一般投公司上市前最后一輪，它那期一共投了 3 個(gè)公司：Lending Club、Survey Monkey 和 Auction.com，谷歌對(duì) Auction.com 的投資額是 50 Million 美金。

　　我想谷歌出發(fā)點(diǎn)：Google Venture 作為谷歌 Portfolio Company，有很多深層次合作可以展開(kāi)，包括地圖、搜索、數(shù)據(jù)處理等。谷歌有個(gè)內(nèi)部咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)，對(duì) Portfolio Company 服務(wù)。我們產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)現(xiàn)在經(jīng)常派人過(guò)去和他們討論。