西安：寫字樓競爭加劇 30多個超高建筑一大半緩工

　　西安的超高層越來越多。公開資料顯示，上月，剛剛爆破拆除的環(huán)球西安中心也將重新規(guī)劃新建五棟高度在150米以上的超高層建筑。算下來，全西安市150米以上的超高層累計超過30個。但從建設(shè)和運營進(jìn)度上看，這些摩天大樓卻“同期不同命”。

150米以上超高層超30個 一大半仍處在“待建”狀態(tài)

　　“什么時候開盤暫時不清楚?！?1月28日下午，在位于西安市緯二街十字的萊安西安國際中心，一位銷售人員表示“目前就挖了個坑?！北M管圍擋的廣告牌上清楚標(biāo)明“總高280米、商業(yè)綜合體”的字樣，但華商報記者看到，現(xiàn)場并沒有高層建筑拔地而起，工地內(nèi)也找不到繼續(xù)施工的跡象。有知情人士透露，該項目正尋求合作解決問題。

　　西安城北的華嶺中央公園和西安環(huán)球貿(mào)易廣場，兩三年前公布的資料中均有200米以上寫字樓，目前也還沒有拿出成型的“作品”。

　　據(jù)RET睿翼德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至今年初，西安建筑高度在150米以上的超高層共有29個。已建成5個，另有5個在建，還有19個處在“待建”狀態(tài)。華商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，如果算上新加入的環(huán)球西安中心五棟超高建筑等，西安超高層數(shù)量已超過30個，但真正建起來的只有綠地西安中心、中鐵西安中心等寥寥數(shù)個，大多“待建”項目的施工進(jìn)度令人“捉急”。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，相比前面提到的部分超高層只是緩工而已，個別項目的前景更令人擔(dān)憂。位于城東的佳誠長安集，此前也聲稱要建180米的超高樓棟，目前卻連村民安置也沒做完，前段時間更因此遭到了準(zhǔn)業(yè)主的集體維權(quán)。

　　“大部分超高層是在2012年前后立項?！敝猩搪?lián)商業(yè)研究院專家工作委員會副主任王建紅介紹，此類建筑的建設(shè)周期較長，通常從施工到交付需要4-5年。也就是說，進(jìn)度最快的也要到2016年后才能呈現(xiàn)。在這么長的周期內(nèi)，開發(fā)商的資金、營銷策略、市場環(huán)境等因素都會發(fā)生改變，進(jìn)而影響它的建設(shè)和經(jīng)營狀態(tài)。

地標(biāo)“誘惑”引項目紛紛上馬 資金、開發(fā)模式?jīng)Q定同期不同命

　　說起高新區(qū)的摩天大樓，很多人自然聯(lián)想到高新國際商務(wù)中心、陜西電信網(wǎng)管大廈、招商銀行大廈，甚至是剛剛被拆除的環(huán)球西安中心……這些建筑的高度無一不在150米以上，成為所在區(qū)域辦公和經(jīng)濟領(lǐng)域的地標(biāo)。

　　“地標(biāo)‘誘惑’促成了超高層的紛紛上馬?！敝煊舴治?，在西安已入駐的超高層租戶中，主要集中在：金融行業(yè)、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)、建筑工程和能源行業(yè)等資金密集產(chǎn)業(yè)，80%以上用作寫字間。“高端寫字間”的標(biāo)示作用無論對開發(fā)商還是租戶，吸引力不言而喻，對周邊的商辦市場也形成聚集效應(yīng)。

　　高溢價率是開發(fā)商熱衷超高層的另一個原因。據(jù)睿翼德測算，其租金相比同商圈寫字樓溢價率達(dá)20%左右。以高新區(qū)核心商圈某超高寫字樓為例，租金達(dá)4.5元 /㎡/天，而周邊甲級寫字樓平均租金僅3.6元/㎡/天。從這個角度看，更高的投資回報，為開發(fā)商帶來了更多的營銷籌碼。

　　高回報意味著高投入。美城機構(gòu)首席市場分析師嚴(yán)九遠(yuǎn)指出，超高層的建設(shè)成本對開發(fā)者的財力考驗極大。一棟150米以上的建筑，投資額動輒是數(shù)十億，開發(fā)成本平均達(dá)萬元一平米，貸款和融資都是不小的問題。另一方面，超高的投資又意味著后期更高的售價，在當(dāng)前投資需求銳減的環(huán)境下，銷售回款也并不容易。

　　一位熟悉寫字樓開發(fā)的人士說，個別超高層只停留在籌劃階段，目的是為了炒作或拿地，后期是做寫字樓還是其他產(chǎn)品始終沒有定論。

　　朱郁指出，開發(fā)模式的差異，是導(dǎo)致各項目“同期不同命”的另一個原因。目前，西安超高層開發(fā)大致有三類：一是政府招商引資；二是政企聯(lián)建；三是企業(yè)自主行為。相對而言，第三類風(fēng)險更大，由于缺乏資源導(dǎo)入和配套支撐，如果不是大牌房企操盤，很容易陷入舉步維艱的境地。

寫字樓存量要賣四年多 超高層需降低門檻應(yīng)對競爭

　　業(yè)內(nèi)人士指出，超高層存在的“緩工”現(xiàn)象，其實也從側(cè)面反映出西安寫字樓市場的庫存和銷售壓力。據(jù)監(jiān)測，截止10月底，西安可售寫字樓為350.1萬㎡，如果按過去一年月均銷量約7萬 計，去化周期達(dá)50個月(四年零兩個月)。

　　高新一家房產(chǎn)代理機構(gòu)負(fù)責(zé)人稱，雖然住宅的庫存總量大，但去化周期也不過兩年多，寫字樓市場的去化壓力尤甚。特別是高新區(qū)，存量要占到西安的40%左右。

　　雅狐企劃總經(jīng)理馮奔認(rèn)為，寫字樓的庫存壓力，必然會加劇超高層競爭，“畢竟高凈值客戶的比例有限。”據(jù)不完全統(tǒng)計，作為超高層的主要租客，目前西安500 強企業(yè)數(shù)量只有100余家，低于成都、武漢等二線代表城市，“以西安目前的經(jīng)濟總量和500強企業(yè)數(shù)量，要支撐起30個以上的超高層還有一定難度。”

　　朱郁分析，想在看似有限的市場份額中“分一杯羹”，超高層需要在營銷和設(shè)計思路上做出改變。在北上廣，一些超高層寫字樓開始向眾創(chuàng)空間轉(zhuǎn)變，也形成“老帶新”的格局，促進(jìn)銷售和建設(shè)推進(jìn)；另外是由政府牽頭做產(chǎn)業(yè)園項目，形成產(chǎn)業(yè)聚集；同時在保證高標(biāo)準(zhǔn)的同時，降低門檻，比如：現(xiàn)在一些超高層的出售面積動輒數(shù)千平米，很難找到足夠多的大客戶，不妨將空間打散至數(shù)百平米，接納更多的創(chuàng)新性企業(yè)入駐。